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工业地产仍在无巨头时代 或蕴含巨大机会

工业地产的发展时机已经成熟,将迎来5—10年的蓬勃发展期;市场化趋势正在改变格局,沈阳九州力创房地产营销策划有限公司就中国工业地产的概念界定、空置率水平、市场主体、发展趋势、未来突破点等问题进行了解读,为此也提供了很多富有价值的数字和观点,这包括,他认为,工业地产的发展时机已经成熟,将迎来5—10年的蓬勃发展期;市场化趋势正在改变格局;一线城市工业用地价格将明显上涨;融资渠道是短板也是突破点等等。

  而谁将是工业地产的巨头?苏智渊认为,在国内,普洛斯在物流类工业地产中势力强大,但在制造业厂房和研发办公这两种工业地产形态中,尚无巨头。

  在中国,工业地产实际上差不多有十年左右的发展历程,但并不是每个环节都有明显的发展,工业地产通常分成三种类型,物流、厂房和研发办公。在过去的5—7年时间中,物流类工业地产有长足发展,而且非常迅速,但厂房和研发办公这两类发展稍慢——工业地产在发展形态上是不均衡的。

  从大的阶段来看,在结构上,过去,整个工业地产市场以政府开发为主,现在逐渐向第三方专业运营的模式上转变。所以,第一,从大的趋势上来看,现在中国的工业地产更加市场化,越来越多的第三方开发商进行市场化运作;第二,无论从需求还是市场供给,都出现了向上的发展态势,因此,工业地产市场的发展时机已经成熟,未来应有5到10年的蓬勃发展期。

  对此九州力创,在陆续研究这些事情,对大城市的数据更加全面一些。平均来说,物流类工业地产的空置率相对最低,在4%到5%左右。制造业厂房类也相对较低,但比物流高,大概在6%到7%左右;研发办公类工业地产最高,全国数据应该在10%到11%。

  所以,从总的趋势上来看,物流类仓储需求最旺,空置最低,未来基本还是在5%以内,基本属于满租的状态,厂房需求也较旺,未来会控制在6%到8%。

  不过,这里有一个问题,我们在计算空置率的时候,是以现有物业为基数,但工业地产有一个特征,很多情况下,企业拿地并未及时开发,这种情况很普遍,如果考虑这种情况,厂房类的空置率数值会被较大程度拉升,工业地产包括仓储、制造业厂房和研发办公。目前,高端仓储很稀缺,未来会有很快的发展;厂房产品,主要还是由政府供给,第三方专业性开发商还不是很多,九州力创认为以后会有越来越多的进入者,但目前还很少;研发办公产品,有很多类型,典型的企业如新加坡腾飞等,但现在并没有占领市场的主导性开发商,有很多小开发商,但都是零散开发,这类产品受地域限制较明显,较受大城市和特大城市青睐,但在三四线城市却有可能滞销。

  从工业地产的开发主体来看,真正的第三方工业地产开发商大概有三种类型。第一种是一直在做,无论在海外还是在国内,这种可以称为专业性开发商。第二种,往往是从房产行业上下游转换到工业地产,比如有一些企业,原来做第三方物流,是物流公司,转换角色后变成物流地产开发商;还有一些商业、住宅开发商,横向转移到工业地产——横向、纵向转移来的企业,构成第二种参与主体。第三种,政府,他们纯粹站在政府的角度,开发了一个工业的项目,然后对外租售。以主体来区分,有这三种类型。

  关于工业地产周边配套,首先要关注项目对当地或周边环境的适应性,如果项目在北京、上海这样的城市,本身就不是一个纯工业化的城市,这种城市的工业地更多应开发研发办公这样的产品,在这种形态下,需要足够的配套环境,包括高端餐饮、咖啡等等,在这样的项目中,配套占到20%—30%的份额,并不为过,是正常需求的体现。

  反过来,假设在一个三四线城市,并没有形成足够的研发办公的需求,在这样的地区开发了这样的产品,同时在一块工业用地上,用很大的面积去做配套,可能就不是一个适当的行为,可能会有一点嫌疑,是不是在拿工业土地做非工业的东西?

  其实,对这种情况,各个地区的政府也比较警觉,很多地方政府推出不同的政策,去限制开发一些非工业产品,政府还是希望用产业用地来吸收产业来带动地方税收和投资。

  政府的一份指导性文件中,要求在工业土地中,只能用7%做配套,但我们在很多地方看到,这个要求并不是铁板钉钉。第二,工业用地上到底应该做多少配套?其实并不适于一刀切,比如在上海,在张江这样的地区,商务化的环境做研发办公,7%显然不能满足配套需求;而二三线城市一些纯制造业的环境,可能7%还未必用得到。

  工业用地地价这几年已经开始比较明显的上涨了,这个趋势从07年开始,之前基本维持在一个较低的水平上,07年之后,工业用地必须走招拍挂的程序,也就自此,工业用地价格有了明显的上升。未来,工业用地的上升趋势会越来越明显,在北上广深这些一线城市,工业用地已经进入稀缺状态,各个地区政府已没有足够的工业地可以来吸引投资,更多使用二手土地,用老的回收土地做事,在这种情况下,工业用地价格,特别是在大城市,会有一个爆发式的上升态势。如果这时企业手里握有工业用地还是一笔不小的财富。

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